민간 투자자, 물류 부동산에 수백만 달러 투자

미국 물류 부동산 시장에서 야적장 개념의 산업용 옥외 저장(IOS) 자산을 전문으로 운용하는 얼테라IOS(Alterra IOS)가 2억4400만 달러(약 3400억원) 규모의 신규 대출을 유치했다. 자금을 제공한 곳은 블랙스톤의 부동산 부채 전략 부문이며, 담보는 27개 시장에 분포한 37개 IOS 부지를 포함한다. 이들 부지는 총 165에이커(약 20만 평)의 옥외 공간과 80만6000평방피트(약 2만2600평) 규모의 창고로 구성됐다.

이번 투자는 물류 인프라 중에서도 상대적으로 주목도가 낮았던 IOS 부문에 대한 대형 자본의 관심이 확대되고 있음을 보여준다. 최근 BKM캐피털파트너스와 케인앤더슨 부동산이 18억1000만 달러 규모의 딜을 성사시킨 데 이어, 모건스탠리와 리얼텀(Realterm)도 관련 투자에 나서고 있다. 특히 얼테라는 지난 1월에만 11개의 IOS 부지를 추가 인수하며 미국 주요 물류 거점으로 포트폴리오를 확장 중이다.

필라델피아에 본사를 둔 얼테라는 투자자, 개발사, 운영자 역할을 동시에 수행하는 비즈니스 모델을 갖췄다. 이 회사는 인구 및 산업 밀집도가 높은 내륙 물류 관문(infill gateway)에 위치한 IOS 자산을 집중 매입하며, 항만·철도·고속도로 등 핵심 인프라와의 근접성을 투자 기준으로 삼는다. 그 결과 올해 2분기 기준 39개 주에서 470개 이상의 부지를 보유하게 됐다.

이번 자금 조달은 얼테라가 최근 단행한 일련의 조달 라인과 맞물려 있다. 앞서 PGIM으로부터 1억300만 달러의 인수 금융을 확보했고, BMO은행과는 1억 달러 규모의 리볼빙 신용공여(revolving credit facility) 계약을 체결했다. 펀드별로는 제2호 벤처(5억2400만 달러)와 제3호 벤처(9억2500만 달러)를 통해 총 18억 달러 이상의 기관 자금을 조달했으며, 폐쇄형 펀드에서 14억5000만 달러의 자본을 추가로 모았다.

한국 화주와 포워더 입장에서 이 같은 미국 IOS 시장의 자본 유입은 장기적인 물류 비용 구조에 시사하는 바가 크다. IOS는 트레일러 보관, 장비 적치, 컨테이너 임시 야적 등 물류 현장에서 필수적인 기능을 담당하지만, 공급이 제한적인 도심 인근 부지의 가치가 지속적으로 상승하고 있다. 특히 조지아주, 플로리다주, 인디애나주 등 얼테라가 집중 투자하는 주요 물류 회랑은 한국 수출입 화물의 미국 내 이동 경로와 직결된다.

업계에서는 IOS가 단순한 부대시설에서 글로벌 물류 네트워크의 전략적 자산으로 전환되고 있다는 점을 주목하고 있다. 대형 기관 자본의 유입으로 장기 임대료 상승과 부지 확보 경쟁이 심화될 것이라는 전망이 나온다. 시장에서는 장기 계약 시 IOS 부지 접근성과 비용을 별도의 리스크 항목으로 관리해야 하며, 기존의 창고 중심 북미 물류 전략에 대한 재검토가 필요하다고 보고 있다.